“扩募规则”利于公募REITs市场加快扩容 定价运营等难点仍有待探索

发布时间：2025-07-08 01:36:22 来源：义愤填膺网 作者：综合

新华财经上海4月21日电（记者杜康）沪深交易所近日分别就《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》公开征求意见（以下简称下称“第3号REITs 业务指引”）。扩募规则市场表示对国内公募REITs扩募细则的利于期盼已久，后续公募REITs规模有望加快扩容，公募同时也认为扩募后的市索合理定价以及运行管理等实务难点有待探索。

“扩募规则”利于公募REITs规模加快扩容

“第3号REITs业务指引”作为公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关的场加扩募、信息披露等事项的快扩基本规则 ，对新购入项目的容定仍业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项均进行了规定。价运如新购入基础设施项目的难点条件方面，指引明确基金运作时间原则上满12个月，待探且持有的扩募规则基础设施项目运营情况良好；拟购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致等。

“第3号REITs业务指引”又被行业人士称为“扩募规则”。利于上交所相关指引中提及“基础设施基金新购入基础设施项目的公募，可以单独或同时以留存收益、市索对外借款或者扩募资金等作为资金来源”。场加在盈米基金研究院固收研究院周禹农看来，虽然规定的资金来源多元，但当前一方面公募REITs留存收益有限；另一方面公募REITs市场配售供需失衡严重，需求火爆。例如，4月12日华夏REIT公告显示公众配售比例0.84%，创记录新低。

“因此，扩募资金在未来一段时间无疑将扮演主角。”周禹农说。

数据显示，2021年6月以来，公募REITs上市来整体表现强劲，满足了投资者对于中等风险收益资产的配置需求，在近期股债市场大幅波动期间起到了“资产稳定器”的作用。数据显示，截至目前，我国公募REITs的整体市场规模已经超过440亿元人民币。行业人士认为，潜在满足公募REITs试点条件的基础设施资产超2万亿元。

华夏基金分析称，参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。“以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。”

分析师毕春晖表示，目前公募REITs投资需求旺盛，但市场供给偏少。若扩募得以顺利实施，公募REITs规模将加快扩容。此外，推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，促进专业的基础设施资产被更专业的管理机构运营。

市场对于我国公募REITs扩募细则的期盼已久，早在“第3号REITs业务指引”正式公布之前，已有多家公募针对基础设施REITs扩募做好了系统、人员、投研、资产筛选等相应的前期准备工作。 

如在人员准备方面，华夏基金表示，已设置独立的基础设施基金业务主办部门。在系统准备方面，华夏基金建立了独立的基础设施REITs发售系统，专门用于基础设施REITs的询价和发售工作。除了专业的投资运营团队，华夏基金还搭建了全流程的公募REITs运营支持体系。

扩募后运营管理细节有待探索

但行业人士也表示，如何合理定价将是基础设施REITs扩募面临的一大难题。

华夏基金认为，基础设施REITs扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素。合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。

“如果扩募对象全都是基础设施REITs原持有人，扩募的定价就要考虑基础设施项目的估值。如果扩募的对象全部都是新投资者，还需要考虑二级市场价格，过高或过低的产品定价对原持有人和原始权益人的利益均会产生影响。”华夏基金说。

此外，行业人士认为，需关注扩容后公募REITs可能的价格波动；扩容后项目具体运行机制仍有待进一步探索。

“第一批公募REITs上市12个月后战略配售的机构投资者已可以参与市场交易。目前第一批品种除平安广州交投外整体升水较高，不排除机构投资者大幅赎回对于整体市场流动性以及情绪带来的扰动。”周禹农说。

具体运行机制方面，征求意见稿目前仅要求“拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型”，对此周禹农称，理论上会存在扩募资产为第三方公司资产，单一基金存在多名原始权益人的情况，如何界定持有人结构发生重大变化以及不同主体的权利义务界定均为实务难点。

编辑：史可

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